Kuntotarkastus - Tilaajan ohje
(YTM) Yhteisen Toimintamallin Mukainen tarkastus
Kuntotarkastuksen tavoite
Kuntotarkastuksen tavoite on tuottaa puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, olemassa olevista ja tulevista korjaustarpeista ja mahdollisista rakennusteknisistä riskeistä asuntokaupan osapuolille.
Tilaajan tulee kuitenkin ottaa huomioon se, ettei aistinvaraisen ja rakenteita rikkomattomin menetelmin voida saada täydellistä varmuutta rakenteiden kunnosta. Tarkempi tutkimus edellyttää rakennuksen kuntotutkimusta, jossa rakenne tai sen osa tutkitaan tarkemmin avaamalla tai poraamalla rakennetta ja mahdollisesti rakenteesta otettaviin näytteisiin ja niiden analysointiin. Rakenteita avattaessa tulee olla rakennuksen omistajan lupa. Kuntotutkimukset eivät kuulu kuntotarkastukseen vaan niiden suorittamisesta sovitaan aina erikseen. Aiheutuneista kustannuksista vastaa tilaaja.
Tilaajan ohjeissa on kuvattu tarkastuksen tilauskäytäntö, sisältö, tarkastuksessa käytettävät tekniset välineet ja raportointitapa. Kuntotarkastajaa velvoitetaan kertomaan tilaajalle mm. menettelyn epävarmuustekijät ja antamaan tilaajalle ohjeet siitä, miten tarkastukseen on syytä valmistautua. Tilaajan ohje on laadittu ensisijaisesti omakotitalon tarkastukseen, mutta se soveltuu hyvin myös erillis-, pari-, rivi- ja kerrostalohuoneistojen tarkastukseen.
Kuntotarkastuksen tilaaja ja tilaajan vastuu
Kuntotarkastuksen tilaajana voi olla kiinteistön tai asunnon omistaja, ostaja tai kiinteistönvälittäjä. Kuntotarkastuksen tilaus voidaan alustavasti sopia puhelimitse, kuntotarkastuksesta tulee kuitenkin aina tehdä kirjallinen sopimus, jossa tarkastuksen sisältö ja mahdolliset rajaukset sekä kohteen yksityiskohtaiset tiedot ovat kerrottu. Tilaajaa tiedotetaan tai hänelle toimitetaan kohteessa tehtävistä valmisteluista ja mm. märkätilojen käyttörajoituksista.
Tilaaja on osaltaan velvollinen huolehtimaan turvallisuustoimenpiteistä siten, että kuntotarkastaja voi suorittaa tarkastustyönsä turvallisesti. Jos kohteessa on sellaisia vikoja tai puutteita, jotka voivat aiheuttaa vaaraa kuntotarkastajalle ei kuntotarkastusta (AKK) näiltä osin voida suorittaa.
Tarkastuksen teettäminen ei poista ostajan selonottovelvollisuutta eikä myyjän tiedonantovelvollisuutta
Tilaaja vastaa antamiensa tietojen oikeellisuudesta
Kuntotarkastuksen laajuus
Aistinvaraisella ja rakennetta rikkomattomin menetelmin tehtävällä tarkastuksella tarkastetaan näkyvät pinnat kaikissa kulkuaukollisissa tiloissa, kuten ullakkotila ja alapohjan ryömintätila. Lisäksi tarkastetaan julkisivut, vesikate ja rakennuksen vierusta.
Tarkastuksen yhteydessä kuntotarkastaja arvioi, onko kohteessa olemassa riski muihin kuin aistinvaraisesti havaittuihin virheisiin ja puutteisiin.
Asiakkaan halutessa ja vaurioepäilyn varmistamiseksi, porataan rakenteisiin tarvittava määrä reikiä. Reiän poraukset eivät kuulu kuntotarkastuksen vakiosisältöön vaan ne tehdään eri veloituksella.
Mikäli epäilyttävästä rakenteesta ei saada selvyyttä ainetta rikkomattomin menetelmin, kuntotarkastaja voi suositella lisätutkimuksia. Mahdollisista lisätutkimuksista laaditaan aina erillinen sopimus.
Kuntotarkastukseen ei sisälly kohteesta erillään olevat tilat, kuten erillinen sauna, vaja tai autotallirakennus, ellei näistä sovita erikseen.
Lämpö-, vesi-, sähkö- ja taloautomaatiotekniikkaa arvioidaan rakennusteknisen asiantuntijan toimesta ainoastaan näkyviltä osiltaan ja laitteiston iän perusteella. Ilmanvaihdosta tarkastetaan ilmanvaihtotapa ja sen toimintaedellytykset, sekä ilmanlaatu aistinvaraisesti tarkastuksen yhteydessä. Lämmityslaitteistojen, koneiden, kojeiden ja laitteiden toiminnan testaaminen ei sisälly tarkastukseen.
Raportointi
Kuntotarkastuksesta laaditaan kirjallinen raportti. Kuntotarkastusraportissa esitetään kohteen perustiedot ja tarkastuksessa havaitut oleelliset vauriot, riskirakenteet, puutteet ja korjaustarpeet, sekä suositukset ja toimenpide-ehdotukset tarkastushetkellä havaittujen vikojen ja puutteiden selvittämiseksi tai korjaamiseksi.
Raportista ilmenee havaittujen epäkohtien merkitys, vakavuusaste, mahdolliset haitat asumiselle ja todennäköiset vaurioseuraukset, ellei havaittuja epäkohtia korjata. Kuntotarkastusraporttiin liitetään aina kohteesta otettuja värivalokuvia.
Tilaajan tulee tiedostaa, että kuntotarkastusraportti ei ole korjaustyöselitys tai -suunnitelma. Raporttiin ei sisälly kustannusarviota.
Kuntotarkastajan vastuu
Kuntotarkastaja vastaa tekemästään tarkastuksesta kuluttajalle kuluttajansuojalain mukaisesti. Vastuuta ei voi rajata palkkion määrään. Kuntotarkastaja vastaa siitä, että tarkastus tehdään ammattitaitoisesti. Jos tarkastuksessa on virhe, tarkastaja vastaa tästä aiheutuneesta vahingosta. Tarkastajan vastuu ei siis kata asunnossa olevan vaurion korjauskustannuksista. Mahdollisista virheistä tulee reklamoida kuntotarkastajaa kolmen kuukauden kuluessa kuntotarkastuksen suorittamisesta. Tilaajan tulee muistaa että, kuntotarkastus (AKK) antaa raportin tilanteesta tarkastusajankohtana ja se saattaa muuttua kohteessa hyvinkin lyhyen ajan sisällä.
Tarkastajan vastuu ei poista asuntokauppalain tai maakaaren mukaista myyjän vastuuta ostajalle.
Kuntotarkastuksen vaiheet
1. Tarkastuksesta sopiminen ja tarkastussuunnitelman laatiminen (kohteessa)
Kohteessa suoritettavasta tarkastuksesta sovitaan aina kirjallisesti, sopimuksessa rajataan mahdolliset tarkastuksen ulkopuolelle jäävät rakennukset, rakennusosat.
2. Asukkaan haastattelu sekä asiakirjoihin tutustuminen (kohteessa, ellei sovita toisin)
Asukas tai kohteen omistaja täyttää kuntotarkastuksen perustietoja varten haastattelulomakkeen netissä tai pyynnöstä toimitettavaan haastattelulomakkeen.
Tilaaja vastaa antamiensa tietojen oikeellisuudesta.
3. Varsinainen tarkastus
Tilaajan tulee huolehtia siitä, että tarkastaja pääsee kaikkiin tarkastettaviin tiloihin ja tarkastuskohteisiin. Tilan tarkastamisen voi estää esim. runsas irtaimisto, lukittu tila tai puuttuva kulkuaukko. Mikäli tarkastukselle on esteitä, ei tiloja tai rakenteita tarkasteta ja kuntotarkastusraportissa mainitaan miltä osin niitä ei ole voitu tarkastaa.
4. Toimintaohjeet ennen tarkastusta
- Tilaajan tulee mahdollisuuksien mukaan noudattaa ennen tarkastusta annettuja seuraavia toimintaohjeita tai tiedottaa toimintaohjeista eteenpäin esim. mahdollisille vuokralaisilleen. Toimintaohjeet ovat suosituksia.
- Kohdetta ei saa tehotuulettaa ennen tarkastusta, eikä tarkastuksen aikana (normaali ilmanvaihto pidetään päällä). huonetilojen ovet ja ikkunat pidetään suljettuina ennen tarkastusta n. ½ -1 vrk:ta ennen tarkastusta.
- Pintoja ei saa kastella kahteen vuorokauteen ennen tarkastusta suihku- ja saunatiloissa sekä muissa tiloissa joissa vettä voi roiskua seinäpinnoille tai lattiat voivat kastua
- Irtaimisto (isot kalusteet, tavarat, irtokaapit yms.) tulisi siirtää niin, että tilojen tarkastus on mahdollista
- Keittiön ja wc tilojen allaskaappien tyhjennys irtotavaroista
- Wc-istuimien, pesukoneiden ja pesualtaiden normaali käyttö on sallittua
- Lattiakaivojen tulee olla puhtaita kun tarkastus tehdään. Tarvittaessa tilaajan tulee puhdistaa/puhdistuttaa lattiakaivot viim. 2 vrk ennen tarkastusta.
- Tilaaja etsii ja kaivaa esiin mahdolliset salaojien tarkastuskaivojen kannet ja varmistaa, että ne ovat helposti avattavissa kaivojen tarkastamiseksi
- Tilaaja järjestää vesikatolle kulkuyhteyden riittävän tukevilla ja turvallisilla tikkailla, sekä varmistaa, että ullakolle pääsy onnistuu turvallisesti ja ullakkoluukku on helposti avattavissa.
- Tilaaja avaa valmiiksi lattian alapohjan alla olevaan ryömintätilaan (tuuletustilaan) johtavan kulkuaukon (mikäli sellainen on)
- Tilaaja avaa mahdollisen lämmönvesivaraajan alapuolella olevan huoltoluukun tai muun putkia suojaavan kotelon.
- Tilaaja avaa mahdolliset vesilaitteita peittävät suojakotelot/rakennelmat.
- Jos rakennukseen liittyy jäte- tai käyttövesikaivoja (kunnallistekniikan ulkopuolella) tilaaja varmistaa, että ne ovat helposti avattavissa
- Tilaajan tulee huomioida että tarkastuksen yhteydessä otetut valokuvat liitetään raporttiin
- Tilaajan tulee hankkia kaikki mahdolliset rakennukseen liittyvät piirustukset ja suunnitelmat valmiiksi tarkastusta varten
5. Raportin laatiminen ja toimitus tilaajalle
Tarkastaja laatii tarkastusraportin valmiiksi n. 5 työpäivän kuluessa tarkastuksesta.
Tarkastusraportti lähetetään tarkastuksen tilaajalle. Tarkastuksen hintaan sisältyy yksi (1) tarkastusraportti.
Mahdollisista lisäraporteista veloitetaan 25,00 €/ kpl (sis.alv 24 %.)
Sähköisessä muodossa (PDF) lähetettävistä raporteista (max. 3 kpl )ei veloiteta erikseen.
Toiminnassa noudatetaan konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 1995, joiden mukaan kuntotarkastajan vastuu rajoittuu tarkastuksesta saadun palkkion suuruuteen.